Sähköautojen yleistyminen on täällä, ja yhä useampi meistä miettii, miten lataus järjestyy kotipihassa. Taloyhtiöissä tämä on kuuma peruna, joka vaatii sekä teknistä osaamista että yhteistä sopimista. Olen itse seurannut tätä kehitystä aitiopaikalta ja nähnyt, miten latausmahdollisuuksien järjestäminen voi parhaimmillaan sujua kuin tanssi, mutta pahimmillaan aiheuttaa harmaita hiuksia. Tässä artikkelissa pureudun syvälle sähköautojen latausratkaisuihin taloyhtiöissä, käyn läpi lainsäädännön kiemurat, erilaiset tekniset toteutustavat ja jaan omia kokemuksiani sekä vinkkejä, miten projekti kannattaa viedä maaliin niin, että kaikki ovat tyytyväisiä.
Miksi sähköauton lataus taloyhtiössä on niin ajankohtaista
Sähköautojen määrä Suomen teillä kasvaa kiihtyvällä vauhdilla. Vuoden 2024 lopussa niiden osuus autokannasta oli jo merkittävä, peräti 10,3 %, ja tämä trendi vain voimistuu. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että perinteinen “polttoaineen jakelu” siirtyy yhä enemmän huoltoasemilta kotipihoille ja taloyhtiöiden parkkipaikoille. Tämä kehitys asettaa taloyhtiöt täysin uudenlaisten haasteiden ja mahdollisuuksien eteen. Kyse ei ole enää vain muutaman edelläkävijän tarpeesta, vaan laajemmasta muutoksesta, joka vaikuttaa asumismukavuuteen ja kiinteistöjen arvoon. Olen itsekin huomannut, miten latausmahdollisuus on noussut yllättävän nopeasti yhdeksi tärkeimmistä kriteereistä, kun ihmiset etsivät uutta kotia tai arvioivat nykyisen asuinpaikkansa vetovoimaisuutta. Lisäksi lainsäädäntö on herätellyt taloyhtiöitä varautumaan tähän muutokseen, mikä tekee aiheesta entistäkin ajankohtaisemman. Asianmukaisiin ja laajennettaviin sähköauton latausjärjestelmiin varautuminen onkin taloyhtiöille elintärkeää.
Lainsäädäntö latausratkaisujen ohjenuorana
Sähköautojen latausinfrastruktuurin rakentamista taloyhtiöissä ohjaa nykyään selkeä lainsäädäntö. Keskeisin säädös on maaliskuussa 2021 voimaan astunut laki sähköajoneuvojen latausvalmiudesta ja latauspisteistä (733/2020), joka velvoittaa taloyhtiöitä varautumaan sähköautojen yleistymiseen. Tämä laki edellyttää, että uusiin rakennuksiin ja laajamittaisten korjausten yhteydessä asennetaan latauspistevalmius, jos pysäköintipaikkoja on enemmän kuin neljä. Laajamittaiseksi korjaukseksi määritellään remontti, jossa rakennuksen vaippaan tai teknisiin järjestelmiin liittyvien korjausten kokonaiskustannukset ylittävät 25 % rakennuksen arvosta (ilman rakennusmaan arvoa). On tärkeää ymmärtää, että “latauspistevalmius” tarkoittaa käytännössä pysäköintipaikan varustamista putkituksella tai kaapeloinnilla siten, että varsinainen latauspiste voidaan asentaa myöhemmin ilman suuria lisäkustannuksia tai rakenteellisia muutoksia. Laki ei siis automaattisesti pakota asentamaan heti täysiä latausasemia jokaiseen ruutuun, vaan nimenomaan varautumaan tulevaisuuden tarpeisiin fiksusti ennakoiden. Vaikka laki ei juuri nyt velvoittaisikaan omaa taloyhtiötäsi toimenpiteisiin, suosittelen lämpimästi proaktiivista otetta. Tulevaisuuden tarpeisiin varautuminen jo esimerkiksi putkiremontin tai piharemontin yhteydessä voi säästää merkittäviä summia ja vaivaa myöhemmin.
Turvallisuusmääräykset ja standardit
Turvallisuusnäkökulmat ovat myös keskeisiä, ja niitä ohjaavat sähköturvallisuuslaki (1135/2016), valtioneuvoston asetus sähkölaitteistoista (VNA 1434/2016) sekä SFS 6000 -standardisarja. Nämä säädökset ja standardit varmistavat, että kaikki sähköasennukset suunnitellaan ja toteutetaan turvallisesti ja ammattitaitoisesti pätevien sähköasentajien toimesta. Niissä määritellään vaatimukset esimerkiksi maadoitukselle, suojaukselle ylikuormitusta ja oikosulkua vastaan sekä kaapeloinnille ja käyttäjäturvallisuudelle. Näiden noudattaminen ei ole vain suositus, vaan lakisääteinen velvollisuus, jolla suojellaan sekä ihmisiä että omaisuutta. Onneksi Suomessa on paljon osaavia ammattilaisia, jotka auttavat näiden vaatimusten täyttämisessä.
Erilaiset tekniset latausratkaisut taloyhtiöille
Sähköjärjestelmän kartoitus ja lämmitystolppien rajoitukset
Kun taloyhtiössä ryhdytään suunnittelemaan latausratkaisuja, ensimmäinen ja tärkein askel on kiinteistön sähköjärjestelmän nykytilan ja kapasiteetin perusteellinen kartoitus. Tämä on ehdottomasti ammattilaisen, kuten sähkösuunnittelijan, tehtävä. Kartoituksessa selvitetään, kuinka monta latauspaikkaa nykyinen sähköliittymä kestää ja mitä toimenpiteitä tarvitaan kapasiteetin mahdolliseen kasvattamiseen. Moni pohtii, voisiko sähköautoa ladata olemassa olevasta lämmitystolpasta. Vaikka se periaatteessa on mahdollista tavallisesta suko-pistorasiasta, se on tarkoitettu vain tilapäiseen käyttöön ja siihen liittyy useita ongelmia. Ensinnäkin turvallisuus: vanhat pistorasiat ja kaapeloinnit eivät välttämättä kestä pitkäaikaista, suurta kuormitusta, mikä voi aiheuttaa ylikuumenemista ja jopa tulipalovaaran. Vakuutusyhtiötkin edellyttävät usein olemassa olevien asennusten soveltuvuuden tarkastuttamista ja siitä kirjallista todistusta. Toiseksi, teho on vaatimaton: sähköteknisten standardien mukaan suko-pistokkeesta lataus tulisi rajoittaa 8 ampeerin virtaan, mikä tarkoittaa alle 2 kilowatin tehoa. Tämä on todella vähän, kun sähköauton keskikulutus voi olla noin 20 kWh/100 km. Kolmanneksi, kulutuksen mittaaminen ja laskuttaminen voi olla hankalaa. Lämmitystolpat eivät siis tarjoa tehokasta tai pitkällä tähtäimellä kestävää ratkaisua, vaikka ne voivatkin tuntua houkuttelevan helpolta vaihtoehdolta.
Nykyaikaiset latausasemat ja älykkäät järjestelmät
Varsinaiset sähköautojen latausasemat tarjoavat huomattavasti turvallisemman ja tehokkaamman tavan ladata. Taloyhtiöissä yleisin ratkaisu on keskinopea lataus (AC-lataus), jonka teho on tyypillisesti 3,7 kW – 22 kW. Yleisimmin käytetty latauspistoketyyppi Euroopassa ja Suomessa on Type 2. Nykyaikaiset latausjärjestelmät ovat usein älykkäitä ja sisältävät dynaamisen kuormanhallinnan. Tämä on erittäin tärkeä ominaisuus, erityisesti kun useampi auto lataa samanaikaisesti. Kuormanhallinta jakaa käytettävissä olevan sähkötehon älykkäästi lataavien autojen kesken, estäen kiinteistön sähköverkon ylikuormittumisen ja varmistaen, että sähköä riittää myös muuhun kulutukseen. Kuormanhallinta voidaan toteuttaa joko paikallisesti itse laitteissa tai keskitetysti pilvipalvelun kautta. Olen itse sitä mieltä, että paikallinen äly on usein luotettavampi ja turvallisempi vaihtoehto, sillä se ei ole riippuvainen jatkuvasta verkkoyhteydestä. Tärkeä huomioitava seikka on myös OCPP-standardi (Open Charge Point Protocol). Tämä avoin protokolla mahdollistaa sen, että latausasemia voidaan käyttää ja hallita eri operaattoreiden taustajärjestelmillä. Tämä antaa taloyhtiölle vapauden kilpailuttaa ja tarvittaessa vaihtaa palveluntarjoajaa ilman, että koko kallista laitteistoa tarvitsee uusia. Suosittelen ehdottomasti panostamaan OCPP-yhteensopiviin laitteisiin, sillä se on investointi tulevaisuuteen ja tuo joustavuutta!
Nykyaikaiset latausasemat, kuten kuvassa näkyvät tyylikkäät ja tehokkaat Electrify America -yksiköt, tarjoavat erinomaisia ja turvallisia ratkaisuja taloyhtiöiden moninaisiin tarpeisiin.
Laitetoimittajat ja palveluntarjoajat
Markkinoilla on laaja kirjo erilaisia latauslaitteita ja palveluntarjoajia, jotka tarjoavat kokonaisvaltaisia ratkaisuja taloyhtiöille. Jotkut toimijat tarjoavat “avaimet käteen” -palveluita, jotka kattavat kaiken suunnittelusta asennukseen ja ylläpitoon. On myös erikoistuneita tukkumyyjiä, ja esimerkiksi kotimaisen Skårebo Energin tarjoamiin edistyneisiin latausratkaisuihin ja laajaan valikoimaan, joihin voi tutustua heidän kattavalla sivustollaan osoitteessa https://skarebo.fi/. Tämä sivusto on todella arvokas resurssi, josta löytyy yksityiskohtaista tietoa esimerkiksi älykkäistä ja skaalautuvista Easee Charge Core -latausasemista sekä muista taloyhtiöille ja yrityksille suunnatuista innovatiivisista ja kustannustehokkaista ratkaisuista, mukaan lukien kehittyneet kuormanhallintajärjestelmät, jotka varmistavat optimaalisen latauskokemuksen. Valinnassa kannattaa kiinnittää huomiota laitteiden laatuun, älyominaisuuksiin, laajennettavuuteen ja takuuehtoihin, jotta investointi palvelee pitkään ja luotettavasti.
Suuremmat latausoperaattorit, kuten kuvassa näkyvä hyvin suunniteltu Tesla Supercharger-asema katoksineen ja aktiivisessa käytössä olevine latausyksiköineen, näyttävät mallia tehokkaiden ja käyttäjäystävällisten latausalueiden toteutuksesta.
Näin viet lataushankkeen maaliin taloyhtiössä
Hankkeen etenemisvaiheet
Sähköautojen latausjärjestelmän hankkiminen taloyhtiöön on monivaiheinen prosessi, joka vaatii huolellista suunnittelua ja hyvää yhteistyötä. Tyypillisesti projekti etenee seuraavasti:
- Tarpeen kartoitus: Selvitetään asukkaiden nykyinen ja lähitulevaisuuden tarve latauspisteille. Tämä on tärkeä pohja kaikelle suunnittelulle.
- Sähköjärjestelmän kuntokartoitus: Asiantuntija arvioi nykyisen järjestelmän riittävyyden ja mahdolliset päivitystarpeet. Tämä vaihe on kriittinen turvallisuuden ja toimivuuden kannalta.
- Vaihtoehtojen selvitys ja suunnitelma: Vertaillaan eri latausratkaisuja ja laaditaan alustava suunnitelma kustannusarvioineen. Tässä kannattaa hyödyntää eri toimijoiden asiantuntemusta.
- Päätöksenteko yhtiökokouksessa: Hallitus esittelee huolellisesti valmistellun suunnitelman yhtiökokoukselle, joka tekee päätöksen hankkeesta. Hyvä viestintä on tässä avainasemassa.
- Toteutus: Valittu ratkaisu asennetaan ammattilaisten toimesta, varmistaen laadukas ja turvallinen lopputulos.
- Käyttöönotto ja ylläpito: Sovitaan käytännön järjestelyistä, kuten laskutuksesta, käyttöehdoista ja huollosta. Selkeät pelisäännöt helpottavat kaikkien arkea.
Toteutusmallit taloyhtiössä
Taloyhtiössä latausratkaisu voidaan toteuttaa useammalla eri tavalla hallinnollisesti ja teknisesti. Onneksi Kiinteistöliitto tarjoaa erinomaisia ohjeita näistä malleista ja niiden juridisista näkökulmista, mikä on todella arvokas resurssi taloyhtiöille päätöksenteon tueksi. Päävaihtoehdot ovat:
- Taloyhtiön yhteishankkeena: Koko taloyhtiö toteuttaa latausratkaisun. Yhtiökokous päättää asiasta, ja jos kustannukset ovat kohtuullisia, enemmistöpäätös riittää. Rakentamis- ja ylläpitokustannukset jaetaan tällöin yleensä vastikkeina kaikille osakkeenomistajille. Jos latauspisteitä rakennetaan vain osalle paikoista, on yhdenvertaisuusperiaate huomioitava tarkasti. Sähkönkulutus maksetaan yleensä mittauksen perusteella.
- Osakasvähemmistön hankkeena: Ryhmä osakkaita voi toteuttaa latausratkaisun omalla kustannuksellaan, jos autopaikat ovat osakashallinnassa (esim. autopaikkaosakkeina). Tällöin kustannukset kohdistetaan näiden osakkeiden omistajiin. Päätös vaatii yhtiökokouksessa ns. kahdenkertaisen enemmistön.
- Yksittäisen osakkaan muutostyönä: Osakas voi asennuttaa latauspisteen omalle, hallinnassaan olevalle paikalle omalla kustannuksellaan. Koska sähköjärjestelmät kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle, työ edellyttää aina taloyhtiön (hallituksen tai yhtiökokouksen) suostumusta. Osakas vastaa tällöin itse laitteen ylläpidosta. On tärkeää, että muutostyö ei aiheuta haittaa tai kustannuksia yhtiölle tai muille osakkaille. Yhdenvertaisuusperiaate on tärkeä muistaa: jos latauspisteitä rakennetaan vaiheittain, taloyhtiön on hyvä laatia suunnitelma siitä, miten ja missä järjestyksessä paikkoja tarjotaan kaikille halukkaille osakkaille, esimerkiksi arpomalla tai jonotuslistan perusteella, jotta ketään ei syrjitä.
Kustannukset, rahoitus ja juridiset seikat
Kustannusten muodostuminen ja jakaminen on luonnollisesti keskeinen kysymys. Kustannuksiin vaikuttavat sähköjärjestelmän mahdolliset päivitykset, kaapelointityöt, itse latauslaitteiden hinta ja asennustyöt. Tärkeintä on löytää oikeudenmukainen tapa kohdentaa kulut niin, että ne rasittavat pääasiassa latauspalvelun käyttäjiä. Tämä edellyttää luotettavaa kulutuksen mittausta ja selkeää laskutusmallia. Aiemmin Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA myönsi avustusta sähköautojen latausinfrastruktuurin rakentamiseen, mutta tämä avustusohjelma päättyi joulukuussa 2023, eikä uusia hakemuksia enää oteta vastaan. Tästä huolimatta ARA-avustuksen ehdot, kuten vaatimus vähintään 11 kW:n lataustehosta per latauspiste ja valmius vähintään viidelle latauspisteelle, antavat edelleen hyvää suuntaa sille, millaista laadukasta järjestelmää kannattaa tavoitella. Yksi taloyhtiöitä askarruttanut seikka on ollut arvonlisäverotus. Onneksi Keskusverolautakunnan (KVL) ennakkoratkaisu on tuonut selkeyttä: taloyhtiö ei yleensä joudu arvonlisäverovelvolliseksi välittäessään lataussähköä osakkailleen, mikä on helpottanut monien lataushankkeiden toteuttamista. Suuremmissa hankkeissa taloyhtiön voi olla myös viisasta varmistua palveluntarjoajien taloudellisesta vakaudesta ja luotettavuudesta. Tähän liittyen on olemassa luotettavia luottovakuutuksia tarjoavia yrityksiä, ja esimerkiksi Coface on yksi tunnetuimmista toimijoista luottovakuutusten saralla, tarjoten asiantuntevia ratkaisuja. Tällainen kumppanuus voi olla merkittävä tekijä palveluntarjoajan riskienhallintakyvyn arvioinnissa ja siten lisätä taloyhtiön turvallisuuden tunnetta valitessaan kumppaneita pitkäaikaiseen yhteistyöhön.
Latauspisteiden tulevaisuus taloyhtiöissä
Sähköautojen latausratkaisujen asentaminen taloyhtiöön ei ole vain tekninen päivitys tai lakisääteinen velvollisuus tietyissä tapauksissa. Se on ennen kaikkea investointi asumismukavuuteen, kiinteistön arvoon ja yhteiseen tulevaisuuteen, jossa liikenne sähköistyy kovaa vauhtia. Vaikka alkuun pääseminen voi tuntua monimutkaiselta projektilta, jossa on paljon liikkuvia osia, lopputulos palkitsee. Hyvin suunniteltu ja ammattitaitoisesti toteutettu latausjärjestelmä palvelee taloyhtiötä ja sen asukkaita luotettavasti vuosikausia, tehden sähköautoilusta vaivatonta ja arkipäiväistä. Teknologia kehittyy jatkuvasti: tulevaisuudessa saatamme nähdä yhä älykkäämpiä kuormanhallintaratkaisuja, kaksisuuntaista V2G (Vehicle-to-Grid) -latausta, jossa auto voi syöttää virtaa takaisin verkkoon ja toimia osana energiajärjestelmää, sekä latausjärjestelmien tiiviimpää integrointia kiinteistön muihin älykkäisiin järjestelmiin. Kyse on lopulta asenteesta ja halusta löytää yhdessä toimivia ratkaisuja. Oma kokemukseni on, että kun ensimmäiset latauspisteet saadaan toimintaan ja asukkaat huomaavat, miten kätevästi arki sähköauton kanssa sujuu, moni aiemmin epäileväinenkin kääntyy latausmahdollisuuksien vankaksi kannattajaksi. Rohkaisenkin kaikkia taloyhtiöitä tarttumaan toimeen ja aloittamaan matkan kohti sujuvampaa ja ympäristöystävällisempää autoilua – se on askel kohti parempaa asumista kaikille.
